こんにちは！カイマス不動産の瀬戸です。

マニアックな不動産裏話シリーズ、今回はついに業界の核心、「市街化調整区域（家が建てられないエリア）」の売却に大逆転を起こす、超専門的なおはなしです。

「瀬戸さん、うちの土地は調整区域だから、どうせ誰も買ってくれないよね……」と諦めている売主様が本当に多いのですが、実は法律（都市計画法第34条）には、一定の条件をクリアすれば例外的に家やお店を建ててもいいよ、という「特例」が用意されています。

その中でも、私たち買取のプロが土地を見るときに必ずチェックする最強の武器が、通称「11号（じゅういちごう）」と「12号（じゅうにごう）」です。

何が違うの？というところを、専門用語をできるだけ噛み砕いてお話ししますね。

🎯 ① 誰でも家が建てられるチャンス！「34条11号（条例指定区域）」

これは一言で言うと、「役所が『ここなら調整区域だけど、ある程度家が集まっているから、一般の人も家を建てていいよ』とあらかじめ決めてくれているエリア」のことです。

昔、私のブログでも紹介した「50戸連たん（家が50軒以上つながっている場所）」などの基準をもとに、自治体が条例で指定しています。

• ここがポイント！：最大のメリットは、「誰が買っても家を建てられる」という点です。普通のサラリーマンのご家族がマイホームを建てるために買うことができるため、調整区域でありながら、普通の土地と同じように高い価値が生まれます。

👤 ② 限られた人だけの特別な権利！「34条12号（分家住宅など）」

こちらは土地の場所ではなく、「申請する『人』に特別な事情があるから、家を建てるのを許可してあげるよ」という特例です。

典型的なのが「分家（ぶんけ）住宅」です。「この旧村に昭和45年以前からずっと本籍や実家がある一族の次男坊（三男坊）が、結婚して新居が必要になった」というような場合に、役所が個別に審査をして許可を出します。

• ここがポイント！：11号とは違って、「誰でも建てられるわけではない（買う人の属性が厳しく縛られる）」のが特徴です。そのため、一般の仲介市場に出しても、買える人が限定されすぎてまず売れません。

大手の仲介会社さんや、経験の浅い不動産屋さんにこうした土地を持っていくと、「あ〜、ここは11号のエリアから外れてるし、12号の該当者を探すなんて無理なので売れませんね」と、簡単に断られてしまいます。

でも、カイマス不動産はここで諦めません！

私たちは、その土地が11号に該当するのか、あるいは12号を使って地元の建設業者さんの資材置場や、特定の有資格者の作業場として活用ルートを開拓できるのか、「法律のパズル」を解いて自社で丸ごと買い取るプロです。

普通の不動産屋が見落とすような「11号・12号の可能性」を私が現地と役所のデータから泥臭く読み解くからこそ、他社で断られた調整区域の畑や雑種地であっても、現状のままでスピーディーに即金買取ができるんです。

ゴルフの林の中から、ユーティリティでわずかな隙間を通してグリーンに乗せるような、まさに「プロのマネジメント」が一番試されるのがこのエリア。今の私はドライバーのバックスイングを「ゆっくり、大きく」改造中ですが（笑）、調整区域の買取査定に関しては、いつでもブレずに芯を喰ったナイスショットを連発しております！

「市街化調整区域にある実家の土地、固定資産税だけ払い続けていて困っている」 「農地や雑種地なんだけど、カイマスさんなら引き取ってくれる？」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、瀬戸までお気軽にご相談ください。地元の法律と土地勘を知り尽くした私が、皆様が一番すっきり安心できる解決ルートをズバッとご提案いたします！

それでは、また次回の日常ブログでお会いしましょう！

【代表社員紹介】 瀬戸 暁生（せと あきお） 不動産買取専門店 カイマス不動産（ナユナズ合同会社）代表。富山市エリア adolescentの土地・戸建て買取に特化し、豊富な資金力と迅速な決断力で数多くの物件を買い取ってきた実績を持つ。「現状のまま・即金・秘密厳守」を徹底し、仲介では売れにくい物件や、急ぎの案件にも柔軟に対応。富山の不動産を価値あるものへと再生させる、買取のプロフェッショナル。