不動産の売却・買取が“できなくなる”可能性と正しい対処法

「実家を売りたいけど、父が最近認知症気味で…」
「母が不動産の名義人なんですが、話がかみ合わなくなってきていて…」
「売却契約を結んだ後に“実は認知症の診断を受けていた”と判明してしまった」

――これは決して他人事ではありません。

富山市をはじめとする地方では、空き家問題の背景に高齢化と認知症の問題が深く関係しています。
今回は、「認知症と不動産買取の関係」「トラブルを防ぐために何を確認すべきか」「どう対応すれば取引できるのか」をわかりやすく解説いたします。

◆ 認知症の方は不動産を売れるのか？

結論から言うと、売れません。

なぜなら、不動産売買契約は法律行為＝“意思能力”が必要だからです。

■「意思能力」とは？

意思能力とは、「自分が何をしているか、どんな結果になるかを理解して判断できる能力」のことです。

つまり、

• 不動産を売るという意味を理解している

• 契約内容や金額に納得し、自分の意思で署名・押印できる

• 取引の結果（家を失う、お金を受け取る）を把握できている

これらを満たしていなければ、法的に**「有効な契約」とは認められません。**

◆ 認知症の進行段階と売買リスク

認知症には段階があり、「軽度認知障害（MCI）」であれば意思能力があると見なされることもあります。

ただし、症状が進行し、

• 契約書の内容が理解できない

• 会話がかみ合わない

• 日時や人の名前が曖昧になる

• 医師から認知症と診断されている

などの場合は、「契約時に意思能力がなかった」と後日主張される可能性があります。

仮に契約が成立しても、後から親族などが「無効」として訴訟を起こせば、売買契約が取り消されるリスクがあります。
そのため、私たち不動産会社も「契約時点での意思能力の有無」には非常に慎重になります。

◆ 家族が代わりに売ることはできる？

認知症が進行してしまった場合、「家族が代わりに手続きすればいいのでは？」と思うかもしれませんが、名義人が認知症の状態では家族でも勝手に売ることはできません。

■ 対応策：「成年後見制度」の活用

認知症などで意思能力が失われた場合には、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申立てる必要があります。

成年後見制度には以下の3つのタイプがあります。

成年後見人が選ばれれば、不動産の売却も後見人が代理で行うことができます。
ただし、不動産の売却は「重要な財産行為」に当たるため、後見人でも家庭裁判所の許可が必要になります。

◆ 不動産会社や買取業者はどう対応している？

ハウスドゥ家不動産買取専門店 富山西では、次のような点に配慮しながら買取のご相談をお受けしています。

◎ 認知症かもしれないと感じた場合

• 査定や相談時にご本人の言動をよく観察します

• 同席されたご家族とも慎重にヒアリングを行います

• ご本人に直接「売る意思」があるか、契約内容を理解されているかを確認します

認知症の疑いが強い場合は、無理に契約を進めず、成年後見制度のご案内を優先いたします。
「売ることより、法的トラブルを防ぐことが大切」だと考えているからです。

◆ トラブルを防ぐために家族ができること

以下のような準備・対応をしておくと、不動産の売却がスムーズになります。

① 認知症の診断時期・状態を確認しておく

→ 医師の診断書や要介護認定、ケアマネジャーの記録などを整理しておきましょう。

② 名義人に「今後どうしたいか」を早めに確認

→ まだ意思能力があるうちに、売却・相続・後見人の希望を聞いておくことが大切です。

③ 成年後見制度について調べておく

→ 自治体や弁護士、司法書士による無料相談も利用可能です。

④ 書類や通帳などの所在を把握

→ 認知症が進むと、重要書類が所在不明になりがち。早めの整理が安心につながります。

◆ まとめ：認知症と不動産は「早めの相談」が鍵です

認知症と不動産売却は、法律・家族関係・感情が複雑に絡み合うデリケートな問題です。
しかし、適切な制度を使えば「売れない」わけではありません。

大切なのは、

• 本人の意思を尊重する

• 法的手続きをきちんと踏む

• トラブルを未然に防ぐ備えをする

ことです。

私たちハウスドゥ家不動産買取専門店 富山西では、認知症や高齢者不動産の取扱いにも経験豊富なスタッフが在籍し、成年後見制度に詳しい専門家との連携体制も整えています。

▽無料相談受付中です

• 認知症の親が実家の名義人だが売却したい

• 成年後見制度の申請を考えているが流れがわからない

• 契約後のトラブルが心配で動き出せない

どんな小さなことでも構いません。お気軽にご相談ください。