売却物件 概要

相談にいらした お客様のプロフィール

今回、当社にご相談いただいたのは、富山市内で複数の賃貸物件を所有されている72歳の男性、S様です。S様は妻と二人暮らしで、子供たちは県外で独立しており、現在は年金と不動産収入で生活されています。

S様は40代の頃から不動産投資を始められ、地元富山で着実に資産を築いてこられました。今回売却された婦中町のアパートは、27年前にS様が2棟目の投資物件として新築されたもので、当初は満室経営が続き、安定した収益源となっていました。

しかし、近年は周辺に新築のアパートやマンションが相次いで建設され、競争が激化。築年数の経過による設備の陳腐化も重なり、空室が目立つようになりました。現在の入居状況は8戸中3戸のみで、空室率は62.5%に達していました。

「新築当時は入居者が絶えず、経営は順調でした。しかし、この5年ほどで状況が一変し、募集をかけても反応がなくなってしまいました。リフォームも検討しましたが、年齢的にも大規模な投資は難しく、どうするべきか悩んでいました」とS様は当時の状況を振り返ります。

また、S様ご自身も高齢になり、物件管理の負担が大きくなっていました。入居者対応、修繕手配、清掃業者との連絡など、日常的な管理業務が身体的・精神的な負担となっていました。

S様の 不動産会社の探し方・選び方

S様は、一棟アパートの売却という特殊な案件を踏まえ、以下の条件で不動産会社を選定されました。

• 一棟買取の実績が豊富で、適正な評価ができること
• 空室のある物件でも現状のまま買取可能であること
• 迅速な買取が可能で、管理負担から早期に解放されること
• 売却後の資産運用についてもアドバイスがもらえること

S様は、以前から取引のあった不動産管理会社から当社を紹介されました。当社の「一棟買取専門サービス」と、空室物件でも適正価格での買取実績が多数あることに注目されました。

また、初回の面談で、単なる買取だけでなく、売却後の資金運用についても相談できる体制があることを知り、「売って終わりではなく、その後の人生設計まで考えてくれる」という点が、当社を選ばれた決め手となりました。「一棟アパートの売却は初めてで不安でしたが、丁寧に説明していただき、安心してお任せできると思いました」とS様は話されています。

S様の 解決したいトラブル・課題

S様が抱えていた主な課題は、以下の5点でした。

• 空室率62.5%による収益性の大幅な悪化
• 高齢化に伴う物件管理の身体的・精神的負担
• 建物の老朽化による大規模修繕の必要性と資金負担
• 相続を見据えた資産整理と次世代への引き継ぎ
• 固定費(固定資産税、保険料等)の継続的な支出

特に、収益性の問題は深刻でした。満室時の年間家賃収入は約432万円を想定していましたが、現況では約168万円に減少。一方で、固定資産税約45万円、火災保険料約18万円、管理費約30万円、修繕積立約20万円など、年間約113万円の固定費が発生し、実質的な収益は年間約55万円まで落ち込んでいました。

また、築27年が経過し、外壁の塗装、屋根の防水工事、給排水設備の更新などの大規模修繕が必要な時期を迎えており、概算で約800万円の費用が見込まれていました。この投資を回収できる見込みが立たず、経営判断に迷われていました。

S様は「毎月の収支を計算するたびに憂鬱になりました。このまま所有し続けても赤字が膨らむだけで、かといって大規模なリフォームをする体力も年齢的にありません。子供たちに相続させても管理の負担をかけるだけだと感じていました」と当時の心境を語っています。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

当社では、S様の年齢と今後のライフプランを考慮し、以下の5つのポイントで課題解決に取り組みました。

ポイント1. 空室率62.5%でも適正価格での一棟買取

空室が多い状況でも、立地条件、土地の広さ、建物の構造的な健全性を総合的に評価。周辺の取引事例や再生可能性を検証した結果、買取価格3,850万円を提示しました。

空室があることを理由に大幅な減額をするのではなく、将来的なリノベーション計画を立案し、満室経営時の収益性を試算。土地の資産価値も考慮した適正な評価により、S様にご満足いただける価格を実現できました。「空室が多いので安く買い叩かれるのではと心配でしたが、公平に評価していただきました」とS様にご評価いただいています。

ポイント2. 現況のまま買取で管理負担をゼロに

入居者がいる3戸についても、当社が賃貸借契約を引き継ぐ形での買取を実現。S様は入居者への説明や契約変更手続きから解放され、残置物の処分や空室の清掃なども一切不要としました。

また、買取完了までの期間中も、管理業務は全て当社が代行。S様は契約後すぐに管理の負担から解放され、新しい生活設計に専念できる環境を整えました。「27年間続けてきた管理業務から解放された時の安堵感は、今でも忘れられません」とS様にご評価いただいています。

ポイント3. 相談から21日での迅速な買取完了

S様の早期売却の希望に応えるため、査定から契約、決済まで21日間のスピード対応を実現。建物の詳細調査、権利関係の確認、入居者への説明など、通常1〜2ヶ月かかる手続きを効率的に進めました。

特に、入居者3名への契約承継の説明では、当社スタッフが個別に面談し、賃貸条件は変更されないこと、敷金も新オーナーに引き継がれることを丁寧に説明。入居者の不安を解消し、スムーズな承継を実現しました。

ポイント4. 売却後の資産運用コンサルティング

買取代金3,850万円の活用について、S様のライフプランに合わせた資産運用プランを提案。高齢であることを考慮し、リスクの低い安定運用を基本に、以下の提案を行いました。

まず、相続対策として一部を生前贈与に活用。お子様2名に各500万円の非課税枠内での贈与を提案し、相続時の税負担軽減を図りました。残りの資金については、定期預金、個人向け国債、不動産投資信託(REIT)など、安定性と流動性を重視したポートフォリオを提案。物件の管理負担なく安定収入を得られる仕組みを構築しました。

ポイント5. 税務申告サポートと節税対策

不動産売却による譲渡所得について、税理士と連携して適切な申告をサポート。取得費の算定、減価償却費の計算、譲渡費用の計上など、専門的な税務処理を支援しました。

また、長期譲渡所得の特例税率の適用により、税負担を軽減。さらに、売却時期を相続対策の観点から最適化することで、S様の税務面での不安を解消しました。「税金のことは全く分からなかったのですが、専門家が丁寧に説明してくださり、安心して申告できました」とS様からご評価いただいています。

結果・その後について

S様のアパートは、相談から21日という短期間で買取が完了しました。買取価格3,850万円により、S様は27年間の不動産経営から円満に引退し、新しいライフステージへと進まれました。

売却代金の一部は、お子様2名への生前贈与に活用され、将来の相続税負担を軽減。残りの資金については、当社が提案した分散投資により、年間約120万円の安定した収益を確保。アパート経営時の実質収益(約55万円)の2倍以上となり、管理の負担もなく、S様は経済的にも精神的にも余裕のある生活を実現されました。

当社では買取後、入居者3名の賃貸借契約を承継し、丁寧な管理により信頼関係を維持。空室5戸については、全面的なリノベーション工事を実施しました。内装の刷新、水回り設備の交換、インターネット無料サービスの導入など、現代の入居者ニーズに合わせた改修を行い、築27年とは思えない魅力的な物件に生まれ変わりました。

リノベーション完了後、家賃は従来より月額5,000円アップしましたが、設備の充実により入居希望者が殺到。3ヶ月で満室経営を達成し、現在も安定した稼働率を維持しています。S様が経営難に直面していた物件が、適切な再生により収益不動産として蘇ったことは、当社にとっても大きな成果です。

S様からは「27年間、愛着を持って経営してきたアパートでしたが、時代の変化についていけず、どうしたらいいか分からなくなっていました。カイマス不動産さんに買い取っていただき、さらに再生して満室にしていただいたと聞いて、本当に嬉しく思っています。自分には無理だったことを実現してくださり、感謝の気持ちでいっぱいです」とのお言葉をいただいています。

売主様の声・感想

カイマス不動産さんには、27年間続けてきた不動産経営からの円満な引退をサポートしていただき、心から感謝しています。

空室が増え続ける中、毎月の収支を見るたびに不安が増していました。リフォームをすれば入居者が増えるかもしれないと考えましたが、72歳という年齢で800万円もの投資をする勇気は出ませんでした。かといって、このまま所有し続けても赤字が膨らむだけで、本当に悩んでいました。

カイマス不動産さんに相談したところ、空室が多い状況でも適正に評価していただき、3,850万円という想定以上の価格を提示していただきました。他社では「空室が多いので厳しい」と言われていたので、この金額には驚きました。

特に助かったのは、現況のまま買い取っていただけたことです。入居者への説明や残置物の処分など、面倒な手続きを全て代行していただき、本当に楽でした。27年間続けてきた管理業務から解放された時は、肩の荷が下りた気持ちでした。

売却後の資産運用についてもアドバイスをいただき、子供たちへの生前贈与と分散投資を実行しました。今では、物件の管理に追われることなく、年間120万円の安定収入があります。アパート経営時の2倍以上の収入になり、精神的にも経済的にも余裕ができました。

税金のことも心配でしたが、税理士さんと連携して適切に処理していただき、無事に申告を終えることができました。プロに任せることの大切さを実感しました。

買い取っていただいたアパートが、リノベーションされて満室になったと聞いた時は、本当に嬉しかったです。自分では実現できなかったことを、プロの手で実現していただき、建物も喜んでいると思います。

空室問題で悩んでいるアパートオーナーの方、特に高齢で管理が負担になっている方には、迷わずカイマス不動産さんに相談することをお勧めします。単なる買取ではなく、人生設計まで考えた総合的なサポートで、新しい人生のスタートを切ることができると思います。本当にありがとうございました。

担当者より

賃貸不動産の空室問題は、多くのオーナー様が直面する深刻な経営課題です。特に築年数が経過した物件では、設備の老朽化や周辺環境の変化により、空室期間が長期化し、収益性が悪化するケースが増えています。さらに、オーナー様の高齢化に伴う管理負担の増加も、重要な問題として認識すべき点です。

今回のS様の案件では、空室率62.5%という厳しい状況でしたが、物件の立地や構造的な健全性、土地の資産価値を総合的に評価し、適正な買取価格を実現することができました。空室が多いことを理由に一方的に減額するのではなく、将来的な再生可能性を見据えた評価が、当社の強みだと自負しています。

一棟アパートの買取では、入居者への対応が重要なポイントとなります。今回も、既存入居者3名に対して丁寧な説明を行い、賃貸条件を維持したまま契約を承継することで、入居者の不安を解消しました。オーナー様の変更が入居者の生活に影響を与えないよう配慮することは、私たちの重要な責任です。

また、単なる買取だけでなく、売却後の資産運用についてもサポートできたことは、大きな意義があったと考えています。不動産経営から引退された後の生活設計まで見据えたコンサルティングにより、S様に真に安心していただける結果を提供できました。

買取後のリノベーション工事により、物件を満室経営まで再生できたことも、当社にとって大きな成果です。S様が経営難に直面していた物件が、適切な再投資により収益不動産として蘇ることで、建物の価値を最大限に引き出すことができました。

不動産投資の出口戦略は、投資の成否を左右する重要な要素です。当社では今後も、オーナー様のライフステージに合わせた最適な売却時期やサポート体制を提供し、円満な不動産経営の終了をお手伝いしてまいります。長年の経営に対する敬意を持ちながら、次のステージへの移行を全力で支援することが、私たちの使命です。