売却物件 概要

相談にいらした お客様のプロフィール

今回、当社にご相談いただいたのは、富山市内にお住まいの59歳の男性、R様です。R様は妻と二人暮らしで、地元の製造業に勤務されています。

R様が所有されていた戸建て住宅は、R様の叔父から相続された物件でした。叔父には子供がおらず、6年前に叔父が亡くなられた際、甥にあたるR様が相続することになりました。築47年の木造住宅で、叔父が長年一人で暮らしていた家です。

しかし、この物件には複数の深刻な問題がありました。第一に、前面道路が幅員2.7mの私道であり、建築基準法上の接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接道)を満たしていないため、再建築不可の土地でした。建物を取り壊すと、新たに建築することができません。

第二に、私道の持分がありませんでした。前面私道は複数の近隣住民が共有していましたが、R様が相続した物件には私道の持分が含まれておらず、通行や掘削について権利が不明確な状態でした。

第三に、心理的瑕疵の問題がありました。叔父はこの家で亡くなられ、発見までに数日を要していました。いわゆる事故物件に該当し、告知義務が生じる状況でした。

「相続した時から、扱いの難しい物件だとは思っていました。でも、まさかどこの不動産会社にも断られるとは思っていませんでした」とR様は当時の状況を振り返ります。

R様は相続後、この物件を処分すべく、地元の不動産会社を中心に5社に相談されました。しかし、いずれの会社からも「再建築不可では買い手がつかない」「心理的瑕疵があると難しい」「私道の持分がないのは致命的」といった理由で、買取を断られてしまいました。

R様の 不動産会社の探し方・選び方

R様は、複数社で買取を断られたという状況を踏まえ、以下の条件で不動産会社を探されました。

• 再建築不可物件でも買取実績があること
• 心理的瑕疵のある物件も対応できること
• 私道の持分がない物件の取り扱い経験があること
• 複合的な問題を抱えた物件でも対応できる専門性があること

R様が相談された5社の内訳は、大手不動産会社2社、地元の仲介業者2社、買取専門業者1社でした。大手2社は「取り扱い基準を満たさない」として即座に断られ、地元業者からは「買い手が見つからないので仲介もできない」と言われました。買取専門業者からも「弊社では対応できない」と断られてしまいました。

「5社に断られた時は、本当に絶望的な気持ちでした。この物件は永遠に処分できないのではないか、固定資産税を払い続けるしかないのかと」とR様は語られます。

その後、インターネットで「再建築不可 買取 富山」「事故物件 買取」など、複数のキーワードで検索を続けられ、当社のホームページにたどり着かれました。当社の「他社で断られた物件もご相談ください」というメッセージと、再建築不可・心理的瑕疵・権利関係の問題を抱えた物件の買取実績に注目されました。

初回の相談で、当社が再建築不可物件、心理的瑕疵物件、私道持分のない物件のいずれについても豊富な取り扱い実績があることを説明。R様は「まだ望みがあるかもしれない」と期待を持たれたそうです。「5社に断られた後だったので、期待半分、不安半分でした。でも、話を聞いていただけるだけでもありがたいと思いました」とR様は話されています。

R様の 解決したいトラブル・課題

R様が抱えていた主な課題は、以下の5点でした。

• 再建築不可のため、通常の買主が見つからない
• 私道の持分がなく、通行・掘削の権利が不明確
• 心理的瑕疵があり、告知義務が生じる
• 5社から買取を断られ、処分の道が閉ざされている
• 6年間の固定資産税負担と空き家管理の継続

特に、複数の問題が重なっていることが、状況を極めて困難にしていました。再建築不可だけ、あるいは心理的瑕疵だけであれば、対応できる業者は存在します。しかし、これらが複合的に絡み合うことで、通常の買取業者では対応困難な案件となっていました。

私道の持分がない点も深刻でした。将来的に建物の修繕や設備の更新を行う際、私道の掘削が必要になる可能性がありますが、持分がないため、他の私道所有者の承諾を得なければなりません。この権利関係の不安定さが、物件の価値を大きく毀損していました。

心理的瑕疵についても、告知義務があるため、購入希望者に対して事実を伝える必要があります。これにより、一般の買主からは敬遠されることが確実でした。

6年間の空き家期間中、R様は固定資産税として年間約6万円、合計約36万円を負担されてきました。また、時折物件を見回り、庭の草刈りなどの管理も行う必要がありました。

R様は「叔父には世話になったので、相続したこと自体を後悔してはいません。でも、これほど処分が困難だとは思いませんでした。5社に断られ、もう打つ手がないと思った時は、本当に途方に暮れました。このまま自分の代で処分できなければ、今度は自分の子供に迷惑をかけることになる。それが何より心配でした」と当時の心境を語っています。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

当社では、複合的な問題を抱えたR様の物件について、以下の5つのポイントで課題解決に取り組みました。

ポイント1. 再建築不可物件の再生ノウハウを活かした買取

再建築不可物件は、建物を取り壊すと新築できないため、多くの業者が敬遠します。しかし当社では、既存建物をリフォーム・リノベーションして活用する再生ノウハウを持っており、再建築不可であっても買取が可能です。

今回の物件も、既存建物の構造を活かしたリノベーションにより、賃貸住宅として再生する計画を立て、買取価格240万円を提示しました。再建築不可という制約を前提とした活用方法を持っているからこそ、他社が断る物件でも買取ができます。「再建築できないのに買い取っていただけると聞いて、驚きました」とR様にご評価いただいています。

ポイント2. 私道持分がない物件の権利関係整理

私道の持分がない点については、当社が買取後に他の私道所有者と交渉し、通行・掘削承諾を取得する方針としました。R様が交渉する必要はなく、権利関係の整理は全て当社が担当しました。

司法書士と連携し、私道の権利関係を詳細に調査。他の私道所有者を特定し、買取後に順次交渉を進めることで、将来的な権利の安定化を図る計画を立てました。「複雑な権利の問題を、全て引き受けていただけて本当に助かりました」とR様にご評価いただいています。

ポイント3. 心理的瑕疵への専門的な対応

心理的瑕疵については、国土交通省のガイドラインに基づいた適切な告知と、専門業者による特殊清掃・お祓いの実施を計画。買取価格には心理的瑕疵の影響を織り込みつつ、過度な減額はせず、適正な評価を行いました。

心理的瑕疵物件の取り扱いには専門知識が必要ですが、当社では過去に多数の実績があり、適切な告知方法、価格設定、再生後の販売手法を確立しています。「デリケートな問題も、専門的に扱っていただけて安心しました」とR様にご評価いただいています。

ポイント4. 相談から13日でのスピード買取完了

5社に断られ、長期間処分できずにいたR様の状況を考慮し、相談から13日という短期間で買取を完了しました。現地調査、権利関係の確認、査定を迅速に実施し、スピーディーに契約・決済まで進めました。

複合的な問題を抱えた物件であっても、当社では専門スタッフによる迅速な判断が可能です。「5社に断られて何年も動かなかったことが、13日で解決したことに驚いています」とR様にご評価いただいています。

ポイント5. 固定資産税・管理負担からの解放と将来不安の解消

買取完了により、R様は6年間続いた固定資産税の負担と空き家管理の負担から解放されました。年間約6万円の税負担と、定期的な見回りや草刈りの手間がなくなりました。

さらに重要だったのは、将来の相続問題への不安が解消されたことです。処分困難な物件をお子様に相続させることなく、R様の代で解決できたことで、次世代への負担を残さずに済みました。「子供に迷惑をかけずに済むと思うと、本当に安心しました」とR様にご評価いただいています。

結果・その後について

R様の物件は、相談から13日で買取が完了しました。買取価格240万円により、R様は5社に断られ処分の道が閉ざされていた「難あり物件」から解放され、6年間続いた固定資産税の負担や管理の手間からも解放されました。

買取代金240万円については、R様は住宅ローンの一部繰上返済に充てられました。「使い道のない物件が、少しでもお金になって、家のローンを減らせたことは本当にありがたいです」とR様は語られています。

何より大きかったのは、将来への不安が解消されたことでした。処分できない物件を抱え続けることへの焦り、いずれ子供に相続させてしまうという申し訳なさ。これらの重荷から解放され、R様は心から安堵されました。「5社に断られた時は、もう一生この物件から解放されないと思っていました。それが解決して、本当にほっとしています」とR様は語られています。

当社では買取後、この物件について既存建物を活かしたリノベーション工事を実施しました。再建築不可のため建て替えはできませんが、構造部分を補強し、内装・設備を全面的に刷新。3DKの間取りを2LDKに変更し、現代的な住空間に生まれ変わらせました。

心理的瑕疵については、専門業者による特殊清掃とお祓いを実施した上で、賃貸物件として活用することとしました。賃貸の場合も告知義務がありますが、適正な家賃設定と丁寧な説明により、入居者を確保することができました。

私道の権利関係についても、他の私道所有者との交渉を進め、通行・掘削承諾書を取得。将来的な修繕や設備更新に支障がない状態を整えました。専門的な取り組みにより、「難あり物件」が安定した収益物件として再生されたことは、当社にとっても意義のある成果です。

R様からは「5社に断られた物件を、こんなに早く買い取っていただけるとは思いませんでした。再建築不可、私道持分なし、心理的瑕疵という三重苦の物件を、専門的な視点で評価していただき、感謝の言葉もありません。もう処分できないと諦めかけていたので、カイマス不動産さんに出会えて本当に良かったです」とのお言葉をいただいています。

売主様の声・感想

カイマス不動産さんには、5社に断られた「難あり物件」を買い取っていただき、心から感謝しています。

叔父から相続したこの家は、最初から扱いが難しい物件だと分かっていました。前面道路が狭くて再建築ができない、私道の持分もない、そして叔父がこの家で亡くなっていた。三つも問題が重なっていたのです。

それでも、どこかの不動産会社なら買い取ってくれるだろうと、軽く考えていました。しかし、現実は厳しいものでした。大手の不動産会社2社には「取り扱い基準を満たさない」と即座に断られました。地元の仲介業者2社には「買い手が見つからないので仲介もできない」と言われました。買取専門の業者にまで「弊社では対応できません」と断られた時は、本当に絶望的な気持ちになりました。

5社に断られて、もうどうすることもできないと思いました。この物件は永遠に処分できない。固定資産税を払い続けて、管理も続けて、そしていずれ子供に相続させることになる。子供に迷惑をかけるのが、何より辛いことでした。

最後の望みをかけて、インターネットで検索を続けました。「再建築不可 買取」「事故物件 買取」など、いろいろなキーワードで探しました。そこで見つけたのが、カイマス不動産さんの「他社で断られた物件もご相談ください」というメッセージでした。

正直、期待半分、不安半分でした。また断られるかもしれない。でも、話を聞いていただけるだけでもありがたいと思って、相談しました。

すると、「再建築不可でも買取可能です」「私道の権利関係も当社で整理します」「心理的瑕疵の物件も実績があります」と言っていただき、耳を疑いました。三つの問題全てに対応できる会社があったのです。

240万円という買取価格を提示していただいた時は、涙が出そうになりました。値段なんてつかないと思っていた物件に、きちんと値段をつけていただけたのです。過度に買い叩かれることもなく、適正に評価していただいたと感じました。

しかも、相談から13日で全てが完了しました。5社に断られて何年も動かなかったことが、たった13日で解決したのです。専門的な知識と経験があれば、こんなにスムーズに進むのかと驚きました。

私道の権利関係の交渉も、心理的瑕疵への対応も、全てカイマス不動産さんが引き受けてくださいました。私は何もする必要がなく、ただ手続きに応じるだけでした。複雑な問題を全て背負っていただき、本当に感謝しています。

買取代金は、自宅の住宅ローンの繰上返済に使わせていただきました。使い道のない物件が、家計の助けになったことは、思いがけない幸運でした。

そして何より、子供に迷惑をかけずに済んだことが一番嬉しいです。処分困難な物件を相続させることなく、自分の代で解決できた。親としての責任を果たせたと思っています。

他社で買取を断られた物件をお持ちの方には、諦める前に、ぜひカイマス不動産さんに相談していただきたいです。再建築不可でも、権利関係が複雑でも、心理的瑕疵があっても、専門的な視点で評価してくれます。私のように5社に断られても、道は開けます。本当にありがとうございました。

担当者より

不動産には、様々な理由で流通が困難となる「難あり物件」が存在します。再建築不可物件、既存不適格建築物、心理的瑕疵物件、権利関係が複雑な物件など、その事情は多岐にわたります。これらの物件は、一般の買主はもちろん、多くの買取業者からも敬遠され、所有者は処分の道が閉ざされてしまいます。

今回のR様の案件は、再建築不可、私道持分なし、心理的瑕疵という三つの問題が複合的に絡み合った、極めて難易度の高い案件でした。5社に買取を断られたという事実が、その困難さを物語っています。

当社が対応できた理由は、それぞれの問題に対する専門的なノウハウを持っているからです。再建築不可物件については、既存建物を活かしたリノベーションによる再生ノウハウ。私道持分の問題については、権利関係を整理する法務的な知見と交渉力。心理的瑕疵については、適切な告知方法、特殊清掃、価格設定、再生後の販売手法。これらを組み合わせることで、複合的な問題を抱えた物件でも買取が可能になります。

重要なのは、問題を「引き受ける」姿勢です。私道の権利交渉も、心理的瑕疵への対応も、全て当社が買取後に責任を持って処理しました。所有者の方に難しい交渉や手続きを求めるのではなく、当社が全て背負うことで、所有者の方は速やかに問題から解放されます。

価格設定においても、過度な買い叩きは行いません。難あり物件だからといって不当に安く買うのではなく、再生後の活用価値から適正な価格を算出します。今回も240万円という、R様にご納得いただける価格を提示できました。

スピード対応も当社の強みです。長年処分できずにいた物件を、相談から13日で買取完了しました。専門スタッフによる迅速な判断と、社内の意思決定プロセスの効率化により、他社では時間のかかる案件でも短期間で対応できます。

買取後の再生も、当社の重要な役割です。今回の物件も、リノベーションにより2LDKの住空間として生まれ変わり、賃貸物件として活用されています。私道の権利関係も整理し、安定した収益物件として再生できました。放置されていた難あり物件が、住宅として再び活用されることは、地域にとっても意義のあることです。

他社で買取を断られた物件をお持ちの方は、決して諦めないでください。物件ごとに事情は異なり、専門的な視点で評価すれば、道が開けることがあります。当社では今後も、一般には扱いが困難な難あり物件について、専門的な知見を活かした買取と再生に取り組んでまいります。所有者の方が処分の道が閉ざされた状況から解放され、安心を得られるようサポートすることが、私たちの使命です。