不動産買取の背景

今回の事例では、I様が相続した古い戸建住宅について、市の建築指導課から建築基準法違反の指摘を受け、早急な対応が必要となりました。違法建築状態の建物は通常の仲介売却が困難なため、建物の解体・更地化まで一括して対応できる買取を選択されました。

違法建築物件の売却では、建築基準法違反の是正、建物解体、行政との調整など、専門的な知識と対応が必要となります。特に相続により取得した物件の場合、違反の経緯や詳細が不明確で、所有者自身が問題の全容を把握できていないケースも少なくありません。このような状況で、違法建築に精通した不動産買取業者は、所有者の負担を軽減し、法的リスクを解消する重要な役割を果たします。

I様は複数の不動産会社に相談された結果、当社の違法建築物件取扱いの豊富な実績と、行政対応を含む包括的なサポート体制に信頼を寄せ、売却を決断されました。違法建築物件の処分に困る方にとって、このような専門的なサポートが不動産買取業者の重要な役割です。

 

売却物件 概要

項目	内容	項目	内容
物件種別	木造戸建住宅	所在地	富山市堀川町
築年数	38年	敷地面積	156.82m²（約47坪）
延床面積	98.45m²	間取り	4DK
買取価格	420万円	買取時期	2024年11月
買取期間	相談から22日で買取完了	その他	建ぺい率・容積率超過

 

 

相談にいらした お客様のプロフィール

今回、当社にご相談いただいたのは、富山市内で自営業を営まれている48歳の男性、I様です。I様は妻と高校生の娘様の3人家族で、3年前に叔父様から古い戸建住宅を相続されました。

相続当初は空き家として管理していましたが、近隣住民から「建物が道路にはみ出している」との苦情があり、市の建築指導課が調査に入りました。その結果、増築部分が建築確認を取得せずに建てられており、建ぺい率と容積率も基準を大幅に超過していることが判明しました。

「叔父が生前に増築したことは知っていましたが、まさか違法建築だとは思いませんでした。市から是正指導を受けたときは、どうすればいいのかまったくわかりませんでした」とI様は当時の状況を振り返ります。

市からは違反是正の指導を受け、増築部分の撤去または建物全体の解体を求められていました。しかし、I様には建築の専門知識がなく、また是正工事や解体工事の費用負担も大きな問題でした。

 

I様の 不動産会社の探し方・選び方

I様は、違法建築物件という特殊な状況を踏まえ、以下の条件で不動産会社を選定されました。

• 違法建築物件の取扱い実績が豊富であること
• 建物解体から更地化までワンストップで対応できること
• 行政との調整や手続きを代行できること
• 法的リスクを完全に解消できること

I様は、インターネットで「富山市 違法建築 買取」で検索し、複数の不動産会社のホームページを確認されました。その中で、当社の「違法建築物件専門買取サービス」と、行政対応を含む一括サポート体制に注目されました。

また、初回の相談で、建築基準法違反の内容を詳しく説明し、具体的な解決策と費用負担のない買取提案ができたことも、当社を選ばれた決め手となりました。「他社では『違法建築は扱えない』と断られましたが、ハウスドゥさんは親身になって相談に乗ってくれました」とI様は話されています。

 

I様の 解決したいトラブル・課題

I様が抱えていた主な課題は、以下の5点でした。

• 建築基準法違反の是正指導への対応
• 建物解体費用の負担（見積もりで約180万円）
• 近隣住民からの苦情と関係悪化への懸念
• 違法建築物件の売却困難性
• 行政手続きの複雑さと専門知識の不足

特に、建物解体には約180万円の費用が必要で、I様にとって大きな経済的負担となることが予想されました。また、違法建築状態の建物は通常の不動産仲介では買い手がつかず、売却が極めて困難な状況でした。

I様は「市から是正指導を受けたときは本当に困りました。解体費用を払って更地にしても、その後売却できるかわからない。かといって放置すれば行政処分を受けるかもしれない。八方塞がりの状態でした」と当時の心境を語っています。

 

I様の「トラブル・課題」の解決方法

当社では、I様の法的リスクと経済的負担を理解し、以下の5つのポイントで課題解決に取り組みました。

ポイント1.違法建築状態の詳細調査と評価

建築士と連携して、建物の違反内容を詳細に調査。増築部分の無確認建築、建ぺい率超過（基準60%に対し実測73%）、容積率超過（基準200%に対し実測238%）を確認し、是正に必要な対応を明確化しました。

また、登記簿と現況の相違、建築確認申請の履歴なども調査し、違反の経緯と現状を正確に把握。これらの情報をもとに、適正な買取価格を算定しました。

ポイント2.解体費用を含めた買取価格の提示

通常であれば土地価格から解体費用を差し引いた金額での買取となりますが、I様の経済的負担を考慮し、解体費用180万円を当社が負担する形での買取を提案。土地の立地条件と広さを評価し、買取価格420万円を提示しました。

I様は解体費用の負担なく、現金420万円を受け取ることができ、「解体費用の心配がなくなっただけでなく、現金も手に入るとは思いませんでした」とご評価いただいています。

ポイント3.行政との調整と是正計画の提出

市の建築指導課との調整を当社が代行。建物を買取後に適法に解体し、更地化することで違反状態を解消する計画を提出し、行政の了承を得ました。

是正完了までのスケジュールを明確にし、定期的な進捗報告を行うことで、I様への行政指導を解除。「市とのやり取りを全て代行してもらえて、本当に助かりました」とI様にご評価いただいています。

ポイント4.近隣住民への説明と関係修復

近隣住民への説明も当社が代行し、建物解体のスケジュールと工事内容を丁寧に説明。苦情を寄せられた住民の方にも直接訪問し、早期の問題解決をお約束しました。

解体工事中の騒音や振動についても事前に説明し、工事業者と連携して近隣への配慮を徹底。「近隣の方との関係が改善されたことも、大きな安心材料でした」とI様からご評価いただいています。

ポイント5.建物解体と更地化の完全実施

買取完了後、速やかに解体工事に着手。建築リサイクル法に基づく適正な分別解体を実施し、廃棄物の処理も法令に従って適正に処理しました。
解体完了後は土地の整地を行い、境界杭の設置や測量も実施。完全な更地状態とし、市の建築指導課の完了検査も無事に通過。法的リスクを完全に解消しました。

 

結果・その後について

I様の違法建築物件は、相談から22日という短期間で買取が完了しました。買取価格420万円により、I様は解体費用の負担なく現金を受け取ることができました。その後、当社が責任を持って建物解体を実施し、約1ヶ月で更地化が完了。市の建築指導課からも是正完了の確認を受け、全ての法的リスクが解消されました。

当社では更地化完了後、土地の有効活用を検討。住宅用地としての需要が高い立地であることから、建築条件付き土地として販売する計画を立案しました。建ぺい率・容積率を遵守した設計により、適法な新築住宅の建築が可能となります。

現在、富山市内で新築戸建てを検討されている30代のご家族から強い関心を示されており、成約に向けて順調に進んでいます。違法建築という問題を抱えていた土地が、適法で価値ある住宅用地として再生されることになります。

I様からは「市からの指導を受けたときは絶望的な気持ちでしたが、こんなにスムーズに解決できるとは思いませんでした。解体費用の負担もなく、現金も手に入り、本当に感謝しています」とのお言葉をいただいています。

 

売主様の声・感想

ハウスドゥさんには、本当に困難な状況を救っていただきました。市から違法建築の是正指導を受けたときは、どうすればいいのかまったくわからず、途方に暮れていました。解体費用180万円を自己負担しなければならないと思っていたので、それを心配する必要がないだけでなく、420万円の現金を受け取れるとは夢のようでした。

最初は「違法建築の建物なんて誰も買ってくれない」と諦めていましたが、ハウスドゥさんは違法建築物件の専門知識を持っており、法的リスクを完全に解消する具体的な解決策を提示してくれました。市とのやり取りや近隣住民への説明も全て代行していただき、私は何もせずに問題が解決しました。

特に印象的だったのは、近隣住民との関係修復です。苦情を言われていた方にも丁寧に説明していただき、最終的には「早く解決してくれてありがとう」と言っていただけました。建物がなくなって、近所の方々とも良好な関係を保てるようになりました。

違法建築物件を抱えて困っている方は、諦める前にハウスドゥさんに相談することを強くお勧めします。法律の専門知識と豊富な経験で、必ず解決策を見つけてくれると思います。本当にありがとうございました。

 

担当者より

違法建築物件の買取は、当社にとって最も専門性と責任が求められる案件の一つです。建築基準法の知識、行政との調整能力、解体工事の管理能力など、総合的な専門性が必要となります。このような困難な案件で、お客様の法的リスクを完全に解消し、経済的負担も軽減できることが、私たちの大きなやりがいです。

今回のI様の案件では、建ぺい率・容積率超過という典型的な違法建築でしたが、詳細な調査により違反内容を正確に把握し、適正な解決策を提示することができました。解体費用180万円を当社が負担しながらも、420万円での買取を実現できたのは、土地の立地価値を適正に評価できたからです。

特に今回は、行政対応と近隣住民への配慮が重要なポイントでした。市の建築指導課との調整では、当社の実績と信頼関係が活きました。近隣住民への説明では、誠実な対応により、関係の修復まで実現できました。

違法建築は決して珍しいケースではなく、相続物件では特に多く見られます。当社では今後も、このような法的リスクを抱えた物件に対して、専門的かつ包括的に対応できる体制を維持し、お客様の困難を解決してまいります。不動産買取を通じて、お客様の安心と地域の健全な発展に貢献することが、私たちの最大の使命です。